In caso di rivendita di una casa, solamente la prima cessione può determinare la plusvalenza prevista per gli immobili che sono stati oggetto di Superbonus, mentre non ‘produce’ plusvalenza la successiva rivendita da parte dell’acquirente.
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Se si effettua la rivendita di un immobile acquistato beneficiando del Superbonus sismico (SuperSismabonus), in quanto acquisito da un’impresa che aveva ricostruito l’intero edificio con interventi di riduzione del rischio sismico, non viene realizzata una plusvalenza ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del Tuir.
Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate nella risposta 137/2025, che riguarda, quindi, la disciplina sulle plusvalenze da applicare alla cessione di un immobile che ha beneficiato delle detrazioni da Superbonus.
Il caso: rivendita casa agevolata con SuperSismabonus
Un contribuente ha acquistato nel 2021 un immobile oggetto di interventi antisismici agevolati tramite SuperSismabonus, effettuati da un’impresa di costruzione.
L’acquirente ha esercitato l’opzione per la cessione del credito d’imposta, anziché usufruire direttamente della detrazione fiscale del 110%.
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Nel 2025, intende vendere l’immobile e chiede se questa cessione generi plusvalenza tassabile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b-bis del TUIR, e se debba decurtare il credito d’imposta dal costo di acquisto per il calcolo della plusvalenza.
Le regole per la plusvalenza da Superbonus
Il quesito si riferisce quindi alla nuova disposizione del Tuir, introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 (articolo 67, comma 1 lettera b-bis del Tuir), che inserisce tra i redditi diversi “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’art. 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo“.
In sintesi, nell’ambito oggettivo dei redditi diversi ora è inclusa anche la plusvalenza se il cedente, o gli altri aventi diritto, hanno eseguito gli interventi agevolati dal Superbonus, i lavori sono stati conclusi da non più di dieci anni dalla vendita dell’immobile.
La disposizione non vale invece per gli immobili acquisiti a seguito di successione e quelli adibiti ad abitazione principale.
Le successive compravendite sono esenti da plusvalenza
L’Agenzia chiarisce che:
- l’art. 67, comma 1, lett. b-bis del TUIR riguarda la prima cessione a titolo oneroso dell’immobile da parte del soggetto che ha realizzato gli interventi agevolati Superbonus (tipicamente, l’impresa costruttrice);
- non rientra nel perimetro dell’art. b-bis la successiva rivendita da parte dell’acquirente che ha semplicemente beneficiato della detrazione (o del credito).
Quindi: la cessione fatta dal contribuente nel 2025 non è soggetta alla plusvalenza “speciale” del Superbonus, in quanto la plusvalenza (articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del Tuir) si consegua solo in relazione alla prima cessione a titolo oneroso dell’immobile oggetto di Superbonus, e non anche alle successive compravendite.
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Ciò avviene a prescindere da chi ha effettuato gli interventi, dalla percentuale di detrazione spettante e dal tipo di intervento.
Casa antisismica: plusvalenza solo per l’impresa costruttrice
L’Agenzia delle Entrate evidenzia che in questo caso si tratta di un immobile che ha consentito la fruizione del Superbonus in qualità di casa antisismica, per cui la plusvalenza relativa alla prima cessione viene realizzata solo dall’impresa di costruzione che ha effettuato i lavori e ha successivamente venduto la casa consentendo all’acquirente l’applicazione del Superbonus.
Mentre la successiva rivendita, effettuata dal contribuente che ha formulato il quesito, non rientra nel perimetro della nuova disposizione sulle plusvalenze.
Rivendita entro 5 anni di immobile non adibito a casa principale: qui la plusvalenza c’è
Ovviamente, chiude il Fisco, resta ferma la regola generale per cui se l’immobile viene rivenduto entro 5 anni dall’acquisto e non è stato adibito a prima casa (abitazione principale del cedente o suoi familiari), allora si genera una plusvalenza tassabile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b del TUIR.
In questo caso, la plusvalenza si calcola:
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- come differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto,
- aumentato degli oneri accessori (notarili, tasse, ecc.),
- senza dover decurtare l’importo del credito d’imposta fruito via cessione.
LA RISPOSTA 137/2025 DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE E’ SCARICABILE IN ALLEGATO
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