Plusvalenza superbonus, cosa accade se si vende un immobile acquistato con il supersismabonus — idealista/news

Vendere dopo quattro anni un immobile acquistato beneficiando delle detrazioni legate al supersismabonus genera una plusvalenza da superbonus? La questione è stata affrontata dall’Agenzia delle Entrate con la Risposta 137/2025. Secondo quanto chiarito, la norma che disciplina la plusvalenza da superbonus non si applica a chi rivende una casa acquistata precedentemente con il supersismabonus acquisto. In questi casi, infatti, si applica la tassazione con le condizioni previste per la plusvalenza ordinaria. 

Nel dettaglio, la plusvalenza disciplinata dall’articolo 67, comma 1, lettera b­-bis), del Testo unico delle imposte sui redditi (Tuir) riguarda la “prima cessione” di immobili oggetto degli interventi ammessi al superbonus che, nell’ipotesi dell’acquisto di case antisismiche viene effettuato dalle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che hanno realizzato gli interventi e che, a seguito della successiva alienazione dell’immobile, hanno consentito all’acquirente, nel rispetto di ogni altra condizione prevista dalla norma, l’applicazione del superbonus. La successiva rivendita dell’immobile non rientra, pertanto, nel perimetro applicativo del citato articolo 67, comma 1, lett. b­bis) del Tuir. 

Plusvalenza superbonus, la risposta dell’Agenzia delle Entrate

Per arrivare a tale conclusione, con la Risposta 137/2025, l’Agenzia delle Entrate ha innanzitutto ricordato quanto disposto dalla legge di Bilancio 2024. In particolare, ha sottolineato che, a seguito delle modifiche, l’articolo 67 del Tuir prevede che “sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente: […]; b) al di fuori delle ipotesi di cui alla lettera b­bis), le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari […] b-­bis) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto ­legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo; […]”. 

L’Agenzia delle Entrate ha poi ricordato quanto disposto con l’articolo 68 del Tuir e con il comma 66 dell’articolo 1 della legge di Bilancio 2024, ma anche con l’articolo 119 del decreto Rilancio e con il comma 4 dello stesso articolo 119 del decreto Rilancio. Ha infine evidenziato che le istruzioni operative relative all’applicazione delle disposizioni che disciplinano la nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile sono state fornite con la circolare del 13 giugno 2024, n. 13/E. 

In conclusione, l’Agenzia delle Entrate ha spiegato che la plusvalenza disciplinata dall’articolo 67, comma 1, lettera b-­bis), del Testo unico delle imposte sui redditi riguarda la prima cessione d’immobili che sono stati interessati dagli interventi ammessi al superbonus, a prescindere dal soggetto che ha eseguito gli interventi (cedente o altri aventi diritto), dalla percentuale di detrazione spettante, dalla modalità di fruizione di quest’ultima e dalla tipologia d’intervento effettuato. 

La plusvalenza disciplinata dall’articolo 67, comma 1, lettera b-­bis), del Tuir riguarda, pertanto, la “prima cessione” di immobili oggetto degli interventi ammessi al superbonus che, nell’ipotesi dell’acquisto di case antisismiche viene effettuato dalle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che hanno realizzato gli interventi e che, a seguito della successiva alienazione dell’immobile, hanno consentito all’acquirente, nel rispetto di ogni altra condizione prevista dalla norma, l’applicazione del superbonus. La successiva rivendita dell’immobile non rientra, pertanto, nel perimetro applicativo del citato articolo 67, comma 1, lettera b­-bis) del Tuir. 

Nel caso in esame, dunque, dalla vendita dell’immobile relativamente al quale si è fruito del superbonus avendo acquistato dall’impresa che ha realizzato gli interventi di riduzione del rischio sismico mediante la demolizione e ricostruzione di interi edifici non si realizza una plusvalenza ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b­-bis), del Tuir.