Affitto a società per dipendenti: sì alla cedolare secca?

Il locatore può usare la cedolare secca se l’inquilino è un’impresa che destina l’immobile ai dipendenti? Chiarimenti dalla Cassazione e analisi normativa (Dlgs 23/2011).

La cedolare secca rappresenta da anni un’opzione fiscale di grande interesse per i proprietari di immobili concessi in locazione ad uso abitativo. Questo regime agevolato permette infatti di assoggettare il reddito da locazione a un’imposta sostitutiva con aliquota fissa, più contenuta rispetto alle aliquote progressive IRPEF, e di beneficiare di ulteriori semplificazioni. Tuttavia, la sua applicazione ai contesti in cui l’inquilino è un professionista o un’azienda ha generato non pochi dubbi. Ecco perché ancor oggi ci si chiede se, in caso di affitto a società per dipendenti, è possibile adottare la cedolare secca. In altre parole, un locatore persona fisica può optare per la tassazione flat anche quando l’inquilino è un’impresa, una società o un professionista che destina l’immobile alle esigenze abitative dei propri collaboratori o dipendenti?

Recenti e importanti chiarimenti forniti dalla Corte di Cassazione hanno fatto luce su questo aspetto, delineando con precisione i confini applicativi della normativa. Questa guida si propone di analizzare tali sviluppi, offrendo un quadro chiaro per locatori e conduttori.

Cos’è la cedolare secca e i suoi vantaggi principali?

Prima di addentrarci nel caso specifico, è utile richiamare brevemente cos’è la cedolare secca. Si tratta di un regime fiscale opzionale, introdotto dall’articolo 3 del Decreto Legislativo n. 23 del 14 marzo 2011, che consente ai locatori persone fisiche (titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile, come l’usufrutto) di tassare i canoni di locazione con un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali regionali e comunali.

I principali vantaggi sono:

• aliquota fissa: attualmente, l’aliquota è del 21% per i contratti di locazione a canone libero. È prevista un’aliquota ridotta (generalmente al 10%, ma soggetta a possibili variazioni normative) per i contratti a canone concordato stipulati in comuni ad alta tensione abitativa o per altre fattispecie specifiche;
• sostituzione di altre imposte: la cedolare secca assorbe non solo l’IRPEF e le addizionali, ma anche l’imposta di registro e l’imposta di bollo dovute sul contratto di locazione e sulle sue eventuali proroghe o risoluzioni;
• esenzione dall’aggiornamento ISTAT: optando per la cedolare secca, il locatore rinuncia alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone di locazione, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT. Possono accedere a questo regime le persone fisiche che non locano l’immobile nell’esercizio di attività d’impresa o di arti e professioni, e l’opzione riguarda unità immobiliari abitative (rientranti nelle categorie catastali da A1 a A11, esclusa l’A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze locate congiuntamente.

Affitto a società per dipendenti: è compatibile con la cedolare?

Come dicevamo in apertura, uno dei dubbi più frequenti riguarda la possibilità di applicare la cedolare secca quando l’immobile abitativo viene locato a un soggetto diverso da una persona fisica, come ad esempio una società (Srl, Spa, etc.) o un professionista, che intende destinare l’alloggio ai propri dipendenti, amministratori o collaboratori (la cosiddetta “locazione ad uso foresteria”). La questione cruciale è se la natura “commerciale” o “professionale” dell’inquilino precluda al locatore (persona fisica) l’accesso al regime agevolato.

Leggi l’approfondimento: Cedolare secca e affitto a una società: cosa sapere

La risposta, come vedremo confermata dalla giurisprudenza, è positiva: il locatore persona fisica può optare per la cedolare secca, a condizione che l’immobile sia effettivamente utilizzato per finalità abitative, anche se il contratto è stipulato da un’impresa per le esigenze dei suoi dipendenti. Ciò che rileva primariamente è la destinazione d’uso dell’immobile e la natura non imprenditoriale dell’attività di locazione da parte del proprietario.

Cosa ha chiarito la Cassazione su cedolare e inquilino-impresa?

La Corte di Cassazione, con due sentenze “speculari” (la n. 12076 e la n. 12079), ha fornito un’interpretazione dirimente. I giudici di legittimità hanno affermato che, in tema di redditi da locazione, il locatore persona fisica può optare per il regime della cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore (l’inquilino) concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, e in particolare per le esigenze abitative dei suoi dipendenti.

Questo significa che la qualifica del conduttore (sia esso un imprenditore, una società o un professionista) non è di per sé ostativa all’applicazione della cedolare secca da parte del locatore. Il focus della norma, come interpretata dalla Cassazione, è sulla figura del locatore e sulla natura dell’immobile e del contratto.

Il fondamento normativo di questa interpretazione risiede nell’articolo 3, comma 6, del Decreto Legislativo n. 23/2011. Tale disposizione prevede un’esclusione dall’applicazione della cedolare secca, ma, come sottolineato dalla Cassazione, essa si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni.

In pratica, se il proprietario dell’immobile è una società immobiliare o un imprenditore individuale che loca l’appartamento nell’ambito della propria attività commerciale o professionale, allora non potrà optare per la cedolare secca. Al contrario, se il locatore è una persona fisica che concede in locazione un proprio immobile abitativo al di fuori di un contesto imprenditoriale o professionale (come avviene nella stragrande maggioranza dei casi per i privati cittadini), può scegliere la cedolare secca, indipendentemente dal fatto che l’inquilino sia un’altra persona fisica o un’impresa che necessita dell’alloggio per i propri dipendenti.

Qualcuno potrebbe chiedersi se il comma 6-bis dello stesso articolo 3 del Dlgs 23/2011 contraddica questa interpretazione. La Cassazione chiarisce che non è così. Tale comma 6-bis non esclude affatto che il locatore possa optare per la cedolare secca con riferimento a un contratto di locazione ad uso abitativo concluso con un imprenditore o professionista.

Piuttosto, il comma 6-bis disciplina una fattispecie diversa e specifica: esso estende la possibilità per il locatore di optare per la cedolare secca (con aliquota agevolata) ai casi di contratti di locazione stipulati con conduttori particolari, come cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché questi, a loro volta, sub-lochino gli immobili a studenti universitari e sussistano determinate condizioni. Tra queste condizioni figurano la stipula di un contratto di sub-locazione ad uso abitativo, la rinuncia all’aggiornamento ISTAT e la messa a disposizione degli alloggi ai Comuni per eventuali verifiche. Questa norma ha quindi una finalità sociale, mirata a incrementare l’offerta di alloggi per studenti, e non interferisce con la regola generale sull’applicabilità della cedolare quando il conduttore è un’impresa che destina l’immobile ai propri dipendenti.

Quando il locatore è sempre escluso dalla cedolare secca?

È fondamentale ribadire il punto dirimente per l’esclusione dalla cedolare secca: questa scatta inesorabilmente se è il locatore (cioè il proprietario o titolare di altro diritto reale di godimento) a concedere in locazione l’immobile abitativo nell’esercizio della propria attività d’impresa o della propria arte o professione. Per esempio, una società che possiede numerosi appartamenti e li affitta come parte del suo core business non potrà usufruire della cedolare secca.

Non rileva, ai fini di questa specifica esclusione, la natura giuridica o l’attività svolta dal conduttore (l’inquilino). L’elemento discriminante è la “professionalità” o “imprenditorialità” dell’attività di locazione svolta dal locatore persona fisica. Se tale attività è una semplice gestione del proprio patrimonio immobiliare privato, la cedolare è accessibile, sempre che l’immobile sia abitativo e locato per tale scopo.

Quali vantaggi per i locatori da questa interpretazione?

L’interpretazione fornita dalla Corte di Cassazione comporta notevoli vantaggi e certezze per i locatori persone fisiche:

• maggiore flessibilità: possono estendere l’offerta dei propri immobili anche a società e professionisti che cercano soluzioni abitative per i propri dipendenti o collaboratori, senza perdere i benefici della cedolare secca.
• ampliamento del mercato: si apre con maggiore sicurezza il segmento delle locazioni ad uso foresteria, che può rappresentare una fonte di reddito stabile e affidabile.
• certezza del diritto: le pronunce della Cassazione consolidano un principio interpretativo chiaro, riducendo il rischio di contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate su questo specifico punto.
• benefici fiscali: i locatori possono continuare a godere di una tassazione sostitutiva più leggera e di una gestione fiscale semplificata rispetto al regime ordinario IRPEF.

Conclusioni: via libera alla cedolare secca con inquilino-impresa

In conclusione, il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione è chiaro e rassicurante: il locatore persona fisica può legittimamente optare per il regime della cedolare secca anche quando stipula un contratto di locazione ad uso abitativo con un conduttore che agisce nell’esercizio della propria attività d’impresa o professionale, purché l’immobile sia effettivamente destinato a soddisfare le esigenze abitative dei dipendenti o collaboratori di quest’ultimo. La normativa sulla cedolare secca, come interpretata autorevolmente, pone l’accento sulla natura “privata” e non imprenditoriale dell’attività di locazione svolta dal proprietario e sulla destinazione abitativa dell’immobile, piuttosto che sullo status giuridico dell’inquilino.

Questa chiarezza è fondamentale per il mercato delle locazioni, incentivando l’offerta di immobili anche a favore di imprese che necessitano di alloggi per il proprio personale. Come sempre, per la gestione di casi specifici e per una corretta applicazione delle normative fiscali, è consigliabile rivolgersi a un consulente fiscale o a un professionista del settore, ma le indicazioni della Suprema Corte tracciano un percorso ora ben definito.