In base all’articolo 121, comma 1, del D.L. n. 34/2020 (Decreto
Rilancio) è da escludere che, anche con riferimento al Sismabonus
acquisti, la possibilità di esercizio delle suddette opzioni possa
essere estesa alle spese sostenute dopo il 31 dicembre 2024.
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È questa la conclusione a cui giunge l’Agenzia delle Entrate
della Regione Lazio, con una risposta a interpello inedita resa
disponibile allo scrivente, e che riguarda il caso di una S.r.l.,
impegnata nella realizzazione di immobili residenziali mediante
demolizione e ricostruzione in zona sismica 3, con miglioramento
sismico certificato, ai fini del cosiddetto “Sismabonus
acquisti”.
Il caso
La società ha rappresentato una situazione in cui tutte le
richieste di Permesso di Costruire sono state presentate prima del
16 febbraio 2023, in modo da rientrare nella deroga prevista
dall’art. 2, comma 3, lett. c), del D.L. 11/2023. Il dubbio nasceva
però in relazione alla possibilità di fruire, negli anni 2025-2027,
delle modalità alternative di fruizione del bonus, cioè la cessione
del credito e lo sconto in fattura, come previste dall’art. 121 del
D.L. 34/2020.
Secondo la società istante, l’introduzione del nuovo comma
1-septies.1 (Legge di bilancio 2025, art. 1, comma 55) all’interno
dell’art. 16 del D.L. 63/2013, avrebbe implicitamente prorogato
anche tali modalità di fruizione, pur con detrazioni ridotte (50%
nel 2025 e 36% nei due anni successivi).
Il parere del Fisco
L’Agenzia ha però respinto tale interpretazione, evidenziando
come il perimetro temporale delle opzioni alternative alla
detrazione sia ben definito dal comma 1 dell’art. 121 del Decreto
Rilancio: le spese agevolabili con sconto o cessione si limitano
agli anni dal 2020 al 2024. La norma non è stata aggiornata per
estendere tale finestra temporale al triennio successivo, nemmeno
con la Legge di Bilancio 2025.
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Un passaggio chiave della risposta ricorda che le deroghe
introdotte dal D.L. 11/2023 e le relative esclusioni previste dal
D.L. 39/2024, sebbene abbiano mantenuto la possibilità di accedere
allo sconto in fattura per determinati interventi in deroga al
blocco generalizzato, non modificano in alcun modo l’arco temporale
fissato dal legislatore nel Decreto Rilancio.
La risposta ad interpello in commento fornisce quindi un punto
fermo interpretativo: dal 1° gennaio 2025 le opzioni dello sconto
in fattura e della cessione del credito non saranno più
praticabili, neppure per il Sismabonus acquisti. Un chiarimento che
si aggiunge alla linea di progressiva chiusura intrapresa dal
legislatore negli ultimi anni, culminata nel D.L. 39/2024.
Per imprese, tecnici e committenti si impone dunque la necessità
di aggiornare le proprie valutazioni e pianificazioni, poiché la
detrazione resterà vigente ma solo in forma diretta e con aliquote
ridotte, subordinate a requisiti oggettivi e soggettivi più
stringenti.
La questione dell’abitazione principale
Un elemento non trascurabile, chiarito dall’Agenzia nella stessa
risposta, riguarda la nozione di “abitazione principale”,
necessaria per l’accesso alle aliquote più elevate del bonus dal
2025 in poi. L’abitazione principale, come già affermato dalla
circolare n. 13/E del 2023, è quella in cui il contribuente (o i
suoi familiari) dimora abitualmente e che possiede a titolo di
proprietà o diritto reale.
Tale definizione, coerente con quanto già previsto nel TUIR,
impone dunque non solo la titolarità giuridica sull’immobile, ma
anche l’effettiva residenza e dimora stabile. Non basterà quindi
acquistare un immobile con caratteristiche antisismiche: per godere
dell’aliquota del 50% sarà necessario che l’immobile venga adibito
a principale abitazione del contribuente.
Impatti su acquirenti e operatori
La fine dello sconto in fattura segna un’evoluzione
significativa per il comparto edilizio, ma non solo in senso
negativo. Piuttosto, si apre una nuova fase in cui le imprese
saranno chiamate a valorizzare con maggiore incisività i vantaggi
strutturali e qualitativi dei propri interventi. La detrazione
diretta resta infatti un beneficio importante per gli acquirenti,
che potranno continuare a godere di risparmi fiscali significativi,
soprattutto nel caso di immobili destinati ad abitazione
principale.
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Questa nuova cornice normativa deve spingere gli operatori a
riorientare le strategie commerciali, puntando su una comunicazione
capace di far emergere il valore reale dell’investimento in termini
di sicurezza sismica e riqualificazione edilizia. Anche sul piano
economico-finanziario, i margini di convenienza rimangono solidi:
l’agevolazione fiscale, pur fruibile in forma ordinaria, continua a
rappresentare un incentivo rilevante, che può essere integrato con
soluzioni bancarie e strumenti finanziari in grado di facilitarne
la gestione per l’acquirente.
In definitiva, pur in assenza dello sconto immediato, il
Sismabonus acquisti conserva la sua attrattività per acquirenti
dotati di capienza fiscale e orientati al valore di lungo termine.
Il settore ha quindi l’opportunità di consolidare la propria
offerta su basi più stabili e durature, rafforzando il ruolo delle
costruzioni antisismiche nel rilancio del mercato immobiliare.
A cura di Cristian
Angeli
ingegnere esperto di bonus fiscali e contenziosi edilizi
www.cristianangeli.it
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